Lesław Niemczyk

Konserwatywnie o finansach
i przedsiębiorczości

wtorek, 28 września 2021

O mnie

Krótko o mnie

Bio

Publikacje

Artykuły

Blog

Newsy

Wywiady

Polecam

Szkolenia

Książki

Kursy on-line

Pozostałe

Newsletter

Youtube

Facebook

Kontakt

Polityka Prywatności

Regulamin sklepu

Lesław Niemczyk

Konserwatywnie o finansach i przedsiębiorczości

Wkrótce kurs online o inwestowaniu w nieruchomości i zarządzaniu nimi

lipiec 23, 2021 | Blog

Jestem w trackie prac nad stworzeniem siódmego kursu online pt. Inwestowanie w nieruchomości i zarządzanie nimi od Zera do Rentiera (dostępny w przedsprzedaży tutaj). Wyprodukowanie tego kursu wydaje mi się naturalne i potrzebne. Naturalne, ponieważ od kilkunastu lat zajmuje się w praktyce tą dziedziną, choć na stosunkowo niewielką skalę.

Zatem jestem w tej branży w okresach koniunktury i dekoniunktury gospodarczej, prosperity i recesji. Znam od podszewki jej blaski i cienie, mocne i słabe strony, przewagi i ryzyka. Na tej podstawie powiem, że nie ma róży bez kolców. Jednakże potwierdzę także to, co twierdzi się dość powszechnie. Wynajem nieruchomości to jeden ze stabilniejszych i mało ryzykowanych biznesów niewymagający zakładania działalności gospodarczej.

Zresztą na moim blogu temat inwestowania w nieruchomości pojawiał się już wcześniej. Analizowaliśmy go w różnych segmentach tego rynku, jak również porównując z innymi branżami. Warto przeczytać: #JOB45#JOB46, #JOB51, #JOB52, #JOB55.

Wiele osób wycofuje depozyty z banków i kupuje mieszkania pod wynajem

Czytając serwisy informacyjne cały czas napotykam na informacje o tym, że ludzie wycofują swoje oszczędności z banków. Utrzymywanie dużych lokat bankowych przy stopach procentowych bliskich zeru jest po prostu demotywujące. Jednocześnie z informacji napływających z rynku mieszkaniowego wynika, że część tego świeżo uwolnionego kapitału zostaje obrócona na zakup mieszkań pod wynajem.

Skutkiem tego część zamożniejszych rodzin wchodzi w nową rolę: wynajmującego mieszkanie. Oczywiście na pierwszy rzut oka zakup mieszkania pod wynajem, urządzenie go i wynajęcie wydaje się czymś dość banalnym i oczywistym. Każdy jednak, kto zna temat od podszewki powie, że to tylko złudzenie.

Złudzenie, które może skończyć się tym, że rzeczywista rentowność nowo wynajętego lokalu zjedzie do około 1-2%. Dodatkowo wynajmujący może narazić się na wiele niespodzianek ze strony źle wyselekcjonowanych najemców.

Wynajmowanie nieruchomość bazuje, jak w banku, na kredycie zaufania

Mówiąc wprost: kłopoty z niesolidnymi lub kłopotliwymi najemcami to nie są rzadkie przypadki w tej branży. Dlatego trzeba wiedzieć przede wszystkim:

  • jak zbudować mocne zainteresowanie, czyli popyt, wynajmowaną nieruchomością,
  • jak „filtrować”, selekcjonować potencjalnego najemcę,
  • jak dodatkowo zabezpieczać się przed kłopotami i ryzkiem.

Wynajmującego nieruchomość można porównać do bankiera, który udziela kredytu. Nie każdy dostaje kredyt w banku ze względu na brak zdolności kredytowej. Nie każdy potencjalny najemca powinien dostać klucze do wynajmowanej nieruchomości ze względu na brak wiarygodności.

Dlaczego produkuję kurs o inwestowaniu w nieruchomości?

Kurs ten wydaje mi się dość potrzebny na rynku. Będąc użytkownikiem internetu zdarzyło mi się napotykać reklamy pokazujące inwestycje w nieruchomości jako szybki sposób na biznes lub skokową poprawę swojej sytuacji materialnej. Rozumiem skąd taka narracja. Wynika ona z podstawowej zasady marketingu: roztocz przed klientem wizję szybkiej i dużej korzyści! W ten sposób uprawdopodabniasz, że dokona zakupu pod wpływem emocji!

No i tu według mnie zaczyna się problem. Nieruchomości – o ile nie zajmujesz się pełnoetatową deweloperką lub hurtowym flipowaniem – nie są metodą na szybkie zarabianie. Wręcz przeciwnie! Nieruchomości to „sport inwestycyjny dla ultra-maratończyków”. Zdyskontowanie korzyści wynikających z posiadania i wynajmowania nieruchomości wymaga kilkunastoletniego, o ile nie kilkudziesięcioletniego zaangażowania kapitałowego.

Stopa zwrotu, zysk kasowy i zysk kapitałowy z nieruchomości

Dlaczego? Bardzo prosto to policzyć. Jeżeli założymy, że zysk kasowy z wynajęcia małej kawalerki wynosi np. 5% w skali roku, to prosta stopa zwrotu wynosi 20 lat. Czyli kasowo dopiero po dwudziestu latach odzyskujemy to, co wyłożyliśmy na zakup mieszkania! Ufff! Dwadzieścia lat czekania, aby wyjść na przysłowiowe zero.

Oczywiście bardzo prawdopodobne jest, że w tym czasie osiągniemy dodatkowo imponujący zysk kapitałowy. Ten zysk będzie wynikał z przyrostu wartości mieszkania w dobie ultra-ekspansywnej polityki monetarnej, o której pisaliśmy na blogu tutaj i tutaj.

Jednakże musimy pamiętać, że zysk kapitałowy różni się znacząco od zysku kasowego. Zasadniczo tylko zysk kasowy możemy konsumować lub reinwestować. Zysk kapitałowy to korzyść, którą możemy zrealizować dopiero, gdy zamkniemy, czyli spieniężymy pozycję inwestycyjną. Zatem do tego momentu jest to zysk „na papierze”.

Inwestycje w nieruchomości na wielkim lewarze kredytowym

Ten kurs online chcę także stworzyć, jako swoistą kontrę wobec naiwnego przekonania, które rozpowszechniło się w Polsce dość mocno, że inwestując w nieruchomości wręcz „systemowo” trzeba zaciągać gigantyczne kredyty hipoteczne na kilkadziesiąt lat. Uważam, że jest to sprzeczne z dobrymi praktykami w tym zakresie oraz konserwatywnym podejściem do finansów. Taka praktyka wynika z braku umiejętności szacowania ryzyka finansowego, które w okresie dekoniunktury może wpędzić naiwnego dłużnika w spiralę kłopotów finansowych.

Bardzo się cieszę, że Pan Bartosz Nosiadek miał odwagę cywilną przedstawić na swoim przykładzie, że to bardzo zgubna praktyka. Moim zdaniem należy mu się za to wielki szacunek – link do jego wywiadu tutaj, a historia tutaj. Mogę sobie tylko wyobrazić, ilu młodych ludzi udało mu się w ten sugestywny sposób uchronić przed kłopotami finansowymi ciągnącymi się pół życia.

Zanim zaczniesz z nieruchomościami zadbaj o nawyki finansowe

Ja produkując mój kurs o inwestowaniu w nieruchomości kieruję się kilkoma prostymi zasadami, które łatwo zapamiętać:

(1) Małe jest piękne (i rentowne), a więc zaczynaj od naprawdę małych nieruchomości np. garażu i sprawdź, czy potrafisz w bardzo małej skali odnieść sukces inwestycyjny i finansowy w ciągu 2-3 lat.

(2) Nieruchomości to biznes kapitałochłonny, a więc jeśli nie masz kapitału własnego, to najpierw postaraj się go uzbierać przynajmniej do wartości 50% planowanej do zakupu nieruchomości.

(3) Nie zaczynaj przygody z inwestowaniem w nieruchomości, jeśli nie masz wyrobionych podstawowych nawyków finansowych związanych z zarabianiem i oszczędzaniem pieniędzy.

(4) Nieruchomości są formą przechowywania kapitału. Pasywne inwestowanie w nieruchomości to raczej sposób na intratne lokowanie zarobionych i zaoszczędzonych już środków, niż sposób zarabiania na bieżące utrzymanie dla ludzi młodych. Itd., itp.

Czy jesteś gotowy, aby wziąć udział w kursie dla przyszłych rentierów?

Dlatego dla wszystkich, którzy myślą o zapisaniu się na mój kurs traktujący o inwestowaniu w nieruchomości i zarządzaniu nimi proponuję najpierw wstępne zadanie domowe. Zrób pisemnie sprawozdanie z zarządzania Twoim majątkiem i finansami za ostatni rok. Odpowiedz na pytania:

  • Ile wynosi wartość netto Twojego majątku?
  • Jaki udział w Twoim majątku netto mają tzw. aktywa pracujące, a jaki niepracujące?
  • Ile zarobiłeś pieniędzy w ciągu ostatniego roku?
  • Ile oszczędziłeś pieniędzy w ciągu ostatniego roku?
  • Na co przeznaczyłeś te oszczędności? Czy je zainwestowałeś, czy roztrwoniłeś na luksus i przyjemności?

Poważny inwestor musi mieć właściwe nawyki finansowe

Jeśli rozwiązując to wstępne „zadanie domowe” okaże się, że Twoje nawyki finansowe są jeszcze nie najmocniej ukształtowane, to nie zapisuj się na mój kurs o inwestowaniu w nieruchomości od zera do rentiera! Zacznij od pracy u podstaw! Przerób bardzo solidnie moje dwa podstawowe kursy finansowe:

Zapisując się najpierw na mój Newsletter możesz je mieć 10% taniej. Zaś w trakcie kampanii informacyjnej o nowopowstającym kursie zrobię dodatkowo głębszą promocję cenową na te kursy online. Po co? Abym miał pewność, że na kurs z zakresu inwestowania w nieruchomości zapisują się tylko uczestnicy z odpowiednimi nawykami finansowymi!

Mój cel: wysoka satysfakcja kursantów z udziału w kursie online

Moim celem jest utrzymanie wysokiej satysfakcji Użytkowników moich kursów online i ebooków. Dlatego staram się ciągle uczyć, jak podnosić jakość mojej pracy. Zaczynam rozumieć, jak ważne jest to, aby produkt trafił precyzyjnie do osoby, która go naprawdę potrzebuje i będzie wiedziała, jak z niego maksymalnie skorzystać.

Dlatego proponuję na zakończenie tego wpisu uważne przeczytanie fragmentu z książki Briana Tracy pt. Nawyki warte miliony, jak nauczyć się zachowań przynoszących bogactwo (Onepress 2019). Ten poradnik B. Tracy praktycznie w ogóle nie podejmuje kwestii inwestowania w nieruchomości.

Jednakże według mnie, jeśli jego krótki podrozdział ze strony 117 przypadnie Ci do gustu, to również filozofia inwestycyjna, która przedstawię na kursie będzie dobrze dopasowana do Ciebie. Z kolei, jeśli ten fragment budzi Twój wewnętrzny sprzeciw (z jakichkolwiek przyczyn), to także wydaje mi się, że mój kurs o inwestowaniu w nieruchomości będzie nie dla Ciebie. Zatem przeczytajmy uważnie:

BOGAĆ SIĘ POWOLI – fragment książki Briana Tracy (Onepress 2019, ss. 117-118)

Kiedy ktoś nagle bardzo się wzbogaci – odniesie sukces na giełdzie w show-biznesie, opracuje ważny wynalazek albo jego firma stworzy przełomowy produkt lub usługę – jego historia trafia do gazet i czasopism. Dzieje się tak dlatego, że niespodziewane wielkie sukcesy finansowe zdarzają się bardzo rzadko.

Większość wielkich fortun jest budowana powoli. Proces ten jest na zasadzie odsetek składanych, które są nazywane „największą siłą we wszechświecie”. Aż w 99 procentach przypadków zgromadzenie dużego bogactwa trwa naprawdę długo i polega na powolnym, stopniowym powiększaniu fortuny dzięki odsetkom składanym.

Każda odłożona złotówka, odpowiednio zainwestowana i chro­niona, może przynieść 5-10 procent zwrotu rocznie. Kiedy odłożona suma rośnie, pieniądze pomnażają się, a oszczędności rosną jeszcze bardziej. Stanley i Danko obliczyli, że przeciętny milioner potrze­buje 22 lat, żeby zgromadzić milion dolarów, licząc od chwili, gdy zaczyna poważnie traktować swoje sprawy finansowe. Milionerzy bogacą się powoli, stopniowo zwiększając swoją zdolność do uzy­skiwania dochodu, odkładając coraz więcej zarobionych pieniędzy, a także mądrze i starannie je inwestując, tak aby z czasem pomnażały się coraz szybciej. Ty musisz zrobić to samo.

Inwestowanie w nieruchomości a wykorzystanie siły procentu składanego

Podsumowując, uważam, że nieruchomości są wyjątkowo przydatne jako medium inwestycyjne, jako wehikuł inwestycyjny. Ten “wehikuł” umożliwia w praktyce wykorzystanie zasady procentu składanego oraz budowanie kapitału w wymiarze wieloletnim, a nawet wielopokoleniowym.

Gdybyśmy posiadali przez całe życie tylko jedne prosty nawyk finansowy odkładania 10-20% z każdej zarobionej złotówki. Następnie te środki pieniężne przeznaczali na zakup małych atrakcyjnych nieruchomości, to w sposób niemal nieunikniony przed przejściem na emeryturę dysponowalibyśmy bardzo poważnym majątkiem. Bylibyśmy po prostu zamożnymi ludźmi realizującymi znaczące dochody pasywne, a więc rentierami.

Co więcej, inwestując w ten sposób znakomicie przyczyniamy się do kreowania wzrostu gospodarczego w naszym kraju. Jeśli finansujesz budowę nieruchomości, to dajesz miejsca pracy w sektorze budowalnym, dajesz zarobić firmom deweloperskim oraz producentom materiałów budowalnych i wykończeniowych. Jesteś więc także, chcąc nie chcąc, lokalnym patriotą gospodarczym!

Dlatego już teraz zachęcam Cię do przedsprzedażowego zapisu na mój kurs online:

Mam nadzieję, że to kurs online właśnie dla Ciebie, jeśli już zacząłeś poważnie traktować swoje sprawy finansowe. Subskrybentom mojego Newslettera na pewno będę dodatkowo wysyłał kupony rabatowe na ten kurs (i wcześniejsze kursy finansowe) jeszcze przed oficjalną datą premiery! Zatem zapraszam do subskrypcji Newslettera! 😉

0 komentarzy

Wyślij komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

Powiązane artykuły