[JOB#051] Zasady kupowania nieruchomości pod wynajem na kredyt hipoteczny

Wielu z nas myśląc o wolności finansowej oraz nieruchomościach zastanawia się, czy kredyty hipoteczne mogą być pomocne. Rzeczywiście, słyszy się o ludziach, którzy doszli do znacznych majątków racjonalnie zadłużając się, a następnie sumiennie przez lata spłacając zaciągnięte długi. Co więcej, są wśród nas tacy, którzy dobrze rozumieją zjawisko dźwigni finansowej i zarabiają na pożyczonych pieniądzach. Dziś garść refleksji na ten temat. Jest to moja odpowiedź na szeroką ofertę szkoleń typu „Jak kupić nieruchomość bez wkładu własnego?” itd. Zanim zaczniesz myśleć o tym, koniecznie przeczytaj ten wpis!

Mieć duży kredyt, to znaczy cieszyć się dużym zaufaniem

Na wstępie podkreślmy to, co warto zapamiętać na zawsze. Po pierwsze, kredyty bardzo łatwo się zaciąga, ale znacznie trudniej spłaca. Spłacanie kredytów wymaga dyscypliny finansowej. Ta dyscyplina świadczy o naszej wiarygodności kredytowej.

W ogóle pamiętajmy, że słowo kredyt pochodzi z łaciny, gdzie „credere” oznacza tyle co ufać, wierzyć. Zatem ten, kto chce zaciągnąć kredyt musi budzić zaufanie, musi dawać gwarancję spłaty kredytu. Nierzadko także musi oferować stosowne zabezpieczenie finansowe, np. poręczenie lub hipotekę, na wypadek niefortunnych zdarzeń losu.

Wciąż aktualne pozostają więc słowa Benjamina Franklina, o których pisałem wcześniej (link tutaj). „Trzeba zwracać uwagę na najmniejsze drobiazgi mające wpływ na kredyt.” Każdy z nas występując w obrocie gospodarczym – np. starając się o kredyt, czy to jako osoba fizyczna, czy jako początkujący przedsiębiorca – musi starać się wzbudzać dużo zaufania i jednocześnie wystrzegać wszystkiego, co może zaniepokoić potencjalnych wierzycieli. Nawet wygląd Twojego wniosku kredytowego – jego formalna staranność oraz ekonomiczno-finansowa poprawność – świadczy o Twojej zdolności kredytowej.

Podstawy inżynierii finansowej, a więc co to jest finansowy lewar?

Pamiętam, gdy jako nastoletni chłopak podpytywałem mojego wujka o prowadzenie interesów. On wówczas prowadził prężną małą firmę usługową pracującą na zlecenia dużych korporacji wchodzących na polski rynek. Widząc moje zainteresowanie tematyką biznesową zadał mi zagadkę: na jakie pierwsze podstawowe pytanie powinien umieć odpowiedzieć w praktyce przedsiębiorca? Ja coś tam zacząłem  mamrotać o analizie rynku i popycie itd. Wujek jednak zaprzeczył i odpowiedział: „To jest wszystko nic! Najważniejsze skąd na to wziąć pieniądze?”

Po latach mam bardzo konserwatywne podejście do owego „znajdowania pieniędzy”. Wolę staromodne „ciułanie”, metodę grosz do grosza, spokojny sen. Wolę finansować z oszczędności (zysku). Kredyt to tylko dodatek. Mam więc bardzo powściągliwe podejście do zaciągania długów. Do tej pory, jeżeli zaciągałem zobowiązania finansowe, to starałem się pożyczać pieniądze od najbliższej rodziny. Na stosunkowo niewielkie kwoty, krótki termin i najczęściej bez jakichkolwiek odsetek. Jednakże ostatnio zaciągnąłem moja pierwszą instytucjonalną pożyczkę. Ma ona sfinansować inwestycję w nieruchomość o przeznaczeniu turystycznym. Warunki finansowe bardzo dobre. Pożyczka na 5 lat na 0,935% na rok, czyli poniżej 1 %. Nieźle, co? Taniej niż inflacja! To właśnie oznacza w praktyce sztukę szukanie tanich źródeł finansowania! Szukanie taniego pieniądza (kapitału)! B)

Zapytasz mnie pewnie, dlaczego jestem taki zachowawczy. Ma to kilka powodów. Po pierwsze, uważam, że idealna sytuacja to w ogóle nie mieć długów. Po drugie, jak już pisałem wcześniej, nie jestem mistrzem sprzedaży, ani geniuszem przedsiębiorczości, którego aktywa przynoszą załóżmy 30% zwrotu na rok. Moja droga do wolności finansowej to rozłożony na etapy wieloletni maraton, podczas którego, krok po kroku, zarabiam pieniądze i inwestuję. Po trzecie, dotychczasowa rentowność moich aktywów nie skłania mnie do rzucania się bez opamiętania na komercyjne kredyty bankowe. Nie chcę mieć kredytów, których odsetki będą „zjadać” moje zyski, a ja będę musiał pracować na odsetki. Chcę,  żeby pieniądze pracowały dla mnie, a nie ja dla pieniędzy! Znacie już pewnie to powiedzenie, że pieniądz jest dobrym sługą, lecz złym panem.

Kiedy kredyt bankowy jest opłacalny?

I tutaj dochodzimy do sedna sprawy. Chcę jasno przedstawić tę kwestię, nie robiąc z siebie na potrzeby marketingu bloga alchemika finansów 😉 Znacie to dobrze z internetu i różnych pseudo-szkoleń: „Mam już 20 mieszkań (tylko, że 90% jest w kredycie, o czym wolę Wam teraz nie mówić)”. Wielu ludzi dało się wkręcić w tego typu obłędne zadłużanie. Organizuje się bowiem różne drogie szkolenia finansowe „Jak kupić nieruchomość bez wkładu własnego?”, „Jak kupować na kredyt hipoteczny nieruchomości?” itd. To niestety jest często ogłupianie ludzi i wplątywanie ich w wieloletnie długi, z których trudno się im będzie wygrzebać. Jeśli chcesz poznać to od podszewki, to przeczytaj wpis o historii Bartosza Nosiadka (tutaj link).

Dlatego przygotowałem dla Was kilkanaście zasad. Przepraszam z góry, jeżeli zabrzmią one nieco radykalnie, ostro! Ale od tego są zasady, a ich rolą jest uchronić Was przed bolesnymi błędami finansowymi, które mogą się za Wami ciągnąć latami! Na wstępie podsumujmy to, o czym była już mowa, a dalej rozwinięcie. Oto moje zasady:

1. Kredyty bardzo łatwo się zaciąga, ale dużo trudniej spłaca!
2. Nawet jeśli aktualnie nie potrzebujesz kredytów, to rób wszystko, aby mieć opinię odpowiedzialnego i solidnego człowieka, który pamięta o swoich zobowiązaniach i codziennych obowiązkach.
3. Banki najchętniej i najtaniej pożyczają pieniądze tym, którzy spokojnie obeszliby się bez nich! Dlatego z im mniejszym ryzykiem kojarzysz się bankowi, tym taniej otrzymasz kredyt! Bank odmówi Ci kredytu, jeśli jesteś niewiarygodny lub generujesz duże ryzyko oznaczające kłopoty finansowe.
4. Biznes plan i Twoja wiarygodność kredytowa są bardzo ważne, ale ostateczna decyzja banku o finansowaniu zależy od ustanowienia zabezpieczenia finansowego. Nie ma zabezpieczenia, nie ma kredytu! Bank bierze pod uwagę scenariusz pozytywny i negatywny dla Twoich przyszłych finansów.
5. Niestety! Nieruchomości to biznes dla ludzi, którzy już mają trochę zaoszczędzonych pieniędzy i bazują na kapitale własnym.
6. Jeżeli dopiero zaczynasz (od zera), to skoncentruj się na razie na pracy, świadczeniu usług, handlu, multiplikacji wiedzy lub innych formach przedsiębiorczości. Sposobów na pasywny dochód jest naprawdę wiele (zobacz chociażby mój kurs na udemy – tutaj link).
7. Uzbieraj przynajmniej 50% kapitału własnego zanim zechcesz kupić określoną nieruchomość pod wynajem. Nie 10%, nie 20%, ale co najmniej 50%!
8. Jeżeli nie masz 50% kapitału własnego na daną nieruchomość, to znaczy, że Cię na nią aktualnie nie stać! Zapomnij temat i nie pozwól bezproduktywnie roić Twojej wyobraźni, co by było gdyby!
9. Myślenie w stylu „kupię nieruchomość na maksymalny kredyt, a potem ją wynajmę; następnie będę spłacał raty kredytu z czynszu, a po 30 latach ta nieruchomość będzie moja” to czysta głupota i spore ryzyko finansowe. Jeżeli ktokolwiek zarabia w tej sytuacji pieniądze, to nie Ty, ale przede wszystkim Twój bank! (niestety, tego właśnie nauczają na różnych kursach finansowych; bardzo to przykre!)
10. Jeżeli będziesz miał nieruchomości obciążone wielkimi kredytami, to podczas szoku inflacyjnego, a więc podwyżek stóp procentowych banku centralnego, po prostu zbankrutujesz. Nie będziesz w stanie spłacać szybko rosnących rat kredytowych (pójdziesz mieszkać z rodziną pod most, albo do schroniska dla ubogich; nikt nie jest w stanie przewidzieć, czy w ciągu 30 lat nie wystąpią szoki inflacyjne w gospodarce chociażby w związku ze zmianami klimatycznymi – dlatego kredyty hipoteczne oprocentowane są zmienną stopą, abyś całe ryzyko finansowe wziął na siebie).
11. Zaciągaj kredyty na nieruchomości tylko w walucie, w której zarabiasz. Ryzyko kursowe zmiotło z rynku nie takich gigantów jak Ty, czy ja! (Pamiętaj o tzw. frankowiczach).
12. Jeżeli rata kredyty jest niższa niż wpływy z najmu, a Ty się z tego już cieszysz i myślisz, że jesteś sprytny finansowo, to dowiedz się więcej o dźwigni finansowej!
13. Dodatnia dźwignia finansowa (lewar finansowy) polega na tym, że roczna rentowność zwrotu z nieruchomości jest wyższa niż rzeczywista roczna stopa oprocentowania kredytu (RRSO). Ujemna dźwignia finansowa to sytuacja przeciwna, a więc oprocentowanie kredytu zjada wszystkie Twoje zyski, a Ty dopłacasz do interesu nie zdając sobie z tego sprawy.
14. Zyski z nieruchomości mają dwojaki charakter. Są to bieżące, a zarazem kasowe wpływy z najmu oraz zyski kapitałowe wynikające z rynkowego przyrostu wartości całej nieruchomoś Dopóki nie sprzedasz nieruchomości zysk kapitałowy, to zysk jedynie na papierze. Dlatego jeżeli nie zamierzasz sprzedawać nieruchomości, to realne znaczenie mają tylko wpływy z najmu.
15. Choć nieruchomości zazwyczaj drożeją (ze względu na procesy inflacyjne i demograficzne), to jednak korekty (spadki) na tym rynku też są możliwe i bywają bardzo dotkliwe. (Pamiętaj o kryzysie finansowym z 2008 roku w USA).
16. Kupując nieruchomość musisz wziąć pod uwagę tylko trzy elementy: lokalizację, lokalizację i jeszcze raz lokalizację nieruchomości. Wszystko inne jesteś w stanie dokapitalizować, jeśli zajdzie taka potrzeba.
17. Nie zdziw się, jeżeli budowanie lub remontowanie nieruchomości tzw. sposobem gospodarczym przekroczy Twój zakładany budżet o 20%, a nawet 50%! Doświadcza tego wielu ludzi, także tych ze sporym doświadczeniem finansowym.
18. W ostatecznym rozrachunku nie liczą się bieżące przepływy finansowe, które szybko mogą ulec zmianie z różnych przyczyn, ale majątek netto. Majątek netto to wartość rynkowa aktywów po potrąceniu długów. Wartością całego zadłużonego majątku możesz zrobić wrażenie na sąsiadach i znajomych, którzy nie wiedzą o Twoich długach. Jednakże Ty patrząc rano w lustro doskonale wiesz, ile kasy wisisz bankowi. Także Ty sam kombinujesz podczas bezsennych nocy, jak to spłacić.
19. Nieruchomość jest naprawdę Twoja dopiero w dniu, gdy spłacisz ostatnią ratę kredytu. Wcześniej nie traktuj jej jako swojej własności, ale sumiennie pilnuj terminów spłacania rat!
20. Pamiętaj, że bank ustanowił zabezpieczenia kredytu nie po to, abyś Ty mógł cieszyć się z nieruchomości, na którą Ci nie starczało pieniędzy w dniu jej zakupu, ale po to, aby skorzystać z tego zabezpieczenia, jeżeli nawalisz jako dłużnik! Bankierom nawet brewka nie drgnie z wrażenia, jeżeli przyjdzie licytować Twój majątek. (Oni muszą tak robić, ponieważ pożyczają nie swoje pieniądze pochodzące z depozytów bankowych.)

Jak kupić nieruchomość bez wkładu własnego?

Jak zatem brzmi odpowiedź na postawione we wstępie pytanie? Jak kupić nieruchomość bez wkładu własnego? To proste! NIE KUPUJ ICH WCALE! Nie stać Cię na nie teraz! A bank jedynie wyświadczy Ci przysługę odmawiając kredytu hipotecznego. Zacznij oszczędzać pieniądze! Cierpliwie buduj mały kapitał, krok po kroku, zakładaj kolejne lokaty! Nie wydawaj pieniędzy na głupoty i konsumpcyjny styl życia! Bądź przedsiębiorczy i pożyteczny dla innych! Ostrożnie próbuj innowacji. Dopiero potem zacznij się rozglądać za nieruchomościami na kredyt pod wynajem.

Wiem, że wielu z Was powie, że to zbyt zachowawcze podejście. Że jestem staromodny. Rzeczywiście, to co prezentują powyższe zasady można nazwać konserwatywną strategią finansów osobistych. Jej charakterystyczną cechą jest bardzo małe ryzyko finansowe. Idziesz powoli do przodu, ale stawiasz bardzo pewne kroki. Praktycznie każdy, jeżeli nie ma wielkiego życiowego niefartu, może to powtórzyć na swoim „podwórku” bez ryzyka wpadki.

Przeciwieństwem tego podejścia jest agresywna strategia finansów osobistych. Jej istotą jest duży lewar finansowy oraz duże ryzyko finansowe. Statystycznie rzecz biorąc, może nawet trzem osobom na dziesięć taka strategia przyniosłaby szybki przyrost zamożności i zwielokrotnienie przepływów finansowych. Jednakże dla zdecydowanej większości skończy się kłopotami finansowymi na wiele lat. Sami zdecydujcie, co dla Was lepsze!