Dzisiaj już 2. zapowiedź mojego kursu online pt. Inwestowanie w nieruchomości i zarządzanie nimi od Zera do Rentiera. W ramach tej zapowiedzi zacznę od wspomnień z dzieciństwa, gdy z pasją z innymi dzieciakami grywaliśmy w Eurobiznes, czyli polską wersję kultowej gry planszowej Monopoly. Czy Ty przypadkiem nie masz podobnych wspomnień?
Gdy ja grywałem w Eurobiznes/Monopoly za oknami skrzeczał siermiężny socrealizm. A my – wówczas dzieci – jakby na przekór temu wcielaliśmy się w rolę wielkich biznesmenów i bizneswoman. Szastaliśmy „papierkowymi” dolarami, by kupować hotele w europejskich stolicach znajdujących się wówczas za żelazną kurtyną.
W tamtych czasach polska rodzina za równowartość hotelowej doby spędzonej we Wiedniu lub Innsbrucku mogłaby przeżyć wiele miesięcy. Ach! Co to była za radość mieć hotele na końcu planszy gry w Austrii lub RFN, gdy ktoś właśnie musiał tam skończyć swój ruch po rzucie kostką! To głośne odczytywanie ceny żądanej za pobyt w hotelu od innego gracza! Jedna noc we Wiedniu? Proszę bardzo: jedynie 4.000 dolarów! Pamiętacie to? 😉
Czy już jesteś dużym chłopcem?
Otrząsając się ze wspomnień wypada stanąć twardo na obie nogi. Aby to zrobić przypominam sobie słowa bluesowego standardu, którego słuchałem już jako zbuntowany nastolatek. Tadeusz Nalepa, dla tych, którzy nie są już małymi dziećmi, śpiewał tak:
Kiedy byłem, kiedy byłem, dużym chłopcem, hej! Wziął mnie ojciec i tak do mnie rzekł: Głosem serca się nie kieruj, tylko forsa ważna w życiu jest!
I na pewno w tych słowach już nie chodziło o taka „fake’ową” forsę z Eurobiznesu, za którą mógłbyś sobie kupić plastikowe domki i hotele na tekturowej planszy gry. Każdy rozumie, że ten blues jest już o prawdziwej forsie i o prawdziwym życiu.
Dlatego posłuchajmy, co do “dużych chłopców” o inwestowaniu i zarabianiu na nieruchomościach mają do powiedzenia słynni przedsiębiorcy, biznesmeni, inwestorzy, a nawet trzej prezydenci USA.
Cytaty o inwestowaniu w nieruchomości sprzed stu lat
Andrew Carnegie – amerykański magnat stalowy szkockiego pochodzenia, który zaczął swoją wielką karierę jako trzynastolatek w przędzalni zarabiając 1,2 dolara tygodniowo. O inwestowaniu w nieruchomości mówił tak:
Dziewięćdziesiąt procent wszystkich milionerów staje się takimi dzięki posiadaniu nieruchomości. Na nieruchomościach zarobiono więcej pieniędzy niż na wszystkich inwestycjach przemysłowych łącznie. Dzisiejszy mądry młody człowiek lub pracownik najemny inwestuje swoje pieniądze w nieruchomości.
Carnegie dorobił się wielkiej fortuny i swego czasu był uważany za najbogatszego człowieka na świecie. Czy dla niego jednak pieniądze oznaczały szczęście. Raczej nie:
Pieniądze szczęścia nie dają, ale mogę za nie kupić każdy wieżowiec w Nowy Jorku.
Marshall Field – założyciel wielkopowierzchniowych domów towarowych w Chicago – twierdził:
Kupowanie nieruchomości to nie tylko najlepszy, najszybszy i najbezpieczniejszy, ale także jedyny sposób na wzbogacenie się.
Czy to nie interesujące, że zarówno producent stali, jak i wielki handlowy detalista podkreślają rolę nieruchomości w procesie tworzenia zamożności? Nie innego zdania był inny tytan biznesu tamtego okresu działający w branży naftowej, o którym już pisaliśmy na blogu (link tutaj).
John D. Rockefeller – prawdopodobnie najbogatszy człowiek w historii. Założyciel trustu naftowego „Standard Oil”, który praktycznie zmonopolizował handel ropą naftową na świecie w swoich czasach. Pomimo zaangażowania biznesowego w branży naftowej wskazywał, że:
Największe fortuny w Ameryce zostały zrobione na inwestycjach w ziemię.
Jak wiadomo ziemia rozumiana, jako działki rolne, budowlane, inwestycyjne jest podstawą własnościową wszelkich nieruchomości. Budynek posadowiony na gruncie jest własnością właściciela gruntu. Tak był, jest i będzie.
Ale nie tylko biznesmeni tamtej epoki dostrzegali walory inwestowania w nieruchomości. Wiedzieli o tym także wielcy politycy.
Theodore Roosevelt – 26. Prezydent USA, laureat pokojowej nagrody Nobla w ten sposób rozumiał zalety inwestowania w nieruchomości:
Każdy, kto inwestuje w dobrze wyselekcjonowane nieruchomości w rosnącej części zamożnego społeczeństwa, przyjmuje najpewniejszą i najbezpieczniejszą metodę usamodzielniania się, ponieważ nieruchomość jest podstawą bogactwa.
Franklin D. Roosevelt – 32. Prezydent USA, daleki kuzyn Theodore’a. Walczył z Wielkim Kryzysem w latach 1929-1933 formułując założenia polityki „New Deal”, czyli „Nowego Ładu” – wspominałem o tym na blogu tutaj link. Tenże prezydent powiedział o inwestowaniu w nieruchomości tak:
Nieruchomość nie może zostać zgubiona, skradziona ani wywieziona. Zakupiona ze zdrowym rozsądkiem, opłacona w całości i zarządzana z należytą starannością, jest najbezpieczniejszą inwestycją na świecie.
Oczywiście ktoś powie, że te cytaty, to już „prehistoria”, a dzisiaj mamy Bitcoin, Forex i ETF-y. Jeśli ktoś chce próbować szczęścia w kasynie, to ja mu oczywiście nie zabronię. Mam za to garść cytatów bardziej współczesnych, które również warto znać.
Współczesne cytaty o inwestowaniu w nieruchomości
Armstrong Williams (ur. 1962) – amerykański dziennikarz, przedsiębiorca i autor książek. Mówiąc o inwestycjach w nieruchomości nie pozostawia żadnych złudzeń:
Teraz powiem wam jedno, co należy wiedzieć o nieruchomościach. Powtarzajcie za mną: nieruchomości zapewniają najwyższe zyski, największe wartości i najmniejsze ryzyko.
Zatem powtórzmy za Williamsem: nieruchomości zapewniają najwyższe zyski, największe wartości i najmniejsze ryzyko. Czyżby nieruchomości miały dawać lepsze wyniki w długim okresie czasu niż Bitcoin i Forex?
Donald Trump – 45. Prezydent USA, przedsiębiorca, biznesmen. Zna się na nieruchomościach, jak mało kto. Podczas swojej kariery biznesowej wybudował, wyremontował oraz zarządzał licznymi nieruchomościami komercyjnymi i mieszkaniowymi. Ponadto posiada hotele, kasyna i pola golfowe. Cóż szczególnego dostrzega Trump w nieruchomościach?
Są namacalne, solidne, piękne. Z mojego punktu widzenia są niemal dziełem sztuki i dlatego po prostu uwielbiam nieruchomości.
Ivanka Trump (ur. 1981) – jedna z córek Donalda Trumpa, modelka i bizneswoman. Można powiedzieć, że niedaleko pada jabłko od jabłoni, ponieważ Ivanka mówi z przekąsem o swojej filozofii inwestycyjnej tak:
Zarobiłam ogromne pieniądze na nieruchomościach. Wchodzę w nieruchomości zamiast iść na Wall Street i zarobić 2,8 proc.
Wiem, że zestawienie jej osiągnięć giełdowych z, załóżmy, Peterem Lynchem wygląda blado (link tutaj). Ale może właśnie w tym jest sęk. Aby inwestować w nieruchomości nie trzeba być geniuszem finansów i mieć nerwów ze stali w czasie spadków.
Do powyższych słów Ivanka dorzuca szczere wyznanie, jak angażujący jest to biznes, jeśli jest prowadzony na tak wielką skalę, jak to ma miejsce w jej rodzinie:
Nieruchomości to moje życie. To moja codzienna praca, jeśli wolisz. Ale pochłania też moje noce i weekendy.
Aby wyjść poza bliski nam obszar kulturowy rzućmy okiem, jak wygląda sytuacja w Azji.
Li Ka-shing (ur. 1928) – biznesmen i inwestor z Hong Kongu, który w 2017 roku był ogłoszony najbogatszym człowiek Azji z majątkiem opiewającym na ponad 30 mld USD. Także on dostrzega wielki potencjał inwestycyjny nieruchomości:
Jak długo ludzie dążą do poprawy otoczenia swojego życia, tak długo będzie stale podsycany popyt na nieruchomości mieszkalne. Dlatego inwestycje na rynku nieruchomości mają w dłuższej perspektywie rozsądne podstawy.
Rzeczywiście pasywne inwestowanie w nieruchomości to biznes dla cierpliwych. Kto chciałby tutaj szybkich zysków, ten raczej musi zająć się pełnoetatową deweloperką lub intensywnym flipowaniem.
Wiemy już po co inwestować w nieruchomości. Teraz zastanówmy się, jak to zrobić?
Na moim blogu staram się opowiadać o finansach i przedsiębiorczości w charakterystyczny dla mnie sposób. Jaki to sposób? Po prostu, konserwatywnie! A co to znaczy konserwatywnie w finansach i przedsiębiorczości? Aby to wyjaśnić w skrócie, wróćmy jeszcze raz do Li Ka-shinga, który odpowiada na to pytanie w innym cytacie:
Musiałem zaoszczędzić każdy grosz… Musiałem być silny i musiałem znaleźć jakiś sposób na zabezpieczenie przyszłości. Dlatego zawsze jestem konserwatywny. Nigdy nie zapominam o utrzymaniu stabilności podczas rozwoju i nigdy nie zapominam o rozwijaniu się utrzymując stabilność.
Mój kurs online „Inwestowanie w nieruchomości i zarządzanie nimi od Zera do Rentiera” jest zbudowany na założeniach konserwatywnych. Ja oczywiście nie mówię, że kredyty hipoteczne są złe dla inwestora. One są dobre, ale zanim zaczniesz po nie sięgać nauczyć się rzemiosła, naucz się fachu inwestowania w nieruchomości. Naucz się zarządzać ryzykiem na małej nieruchomości bez zadłużenia, a dopiero później szukaj większej nieruchomości ewentualnie wspierając się kredytem hipotecznym. Dlaczego w ten sposób i w takiej kolejności?
Kumulacja małych ryzyk może być bardzo niebezpieczna
Mówi się, że inwestowanie na rynku nieruchomości jest bardzo bezpieczne. To prawda! Jednakże ten rodzaj inwestowania wiąże się z ryzykiem operacyjnym wynikającym z błędów, które robi niedoświadczony inwestor nie dostrzegając i nie doceniając pewnych drobnych rzeczy. Wyjaśniam jakie to rzeczy na kursie online tutaj: Inwestowanie w Nieruchomości i Zarządzanie nimi od Zera do Rentiera.
Ponadto, wynajem nieruchomości wiąże się z ryzykiem koniunkturalnym. Tego rodzaju ryzyka nie da się przewidzieć, kiedy nastąpi, bo raczej nikt nie przewidzi kolejnego kryzysu w gospodarce i jego następstw.
Jeżeli ryzyko braku doświadczenia na rynku nieruchomości przemnożymy przez ryzyko cyklu koniunkturalnego, a otrzymany wyniki jeszcze raz przemnożymy przez ryzyko finansowe wynikające z wielkiego zadłużenia, to mamy przysłowiową tykającą bombę zegarową. Dlaczego? Spróbuję to podsumować w następującej formule matematyczno-symbolicznej:
małe ryzyko nr 1 * małe ryzyko nr 2 * małe ryzyko nr 3 = bardzo wielkie ryzyko!
Ta „bomba” kumulująca siłę kilku ryzyk na razie tylko tyka, ale może wybuchnąć w dowolnej chwili. Zaś kredyty hipoteczne zaciąga się na kilkadziesiąt lat. Zatem wystarczy w ciągu tych kilkudziesięciu lat tylko jeden niefortunny rok, abyś inwestor realizujący szerokie inwestycje na wielkim lewarze finansowym stał się wielkim bankrutem.
Jedź ostrożnie, nie popędzaj kół!
Pamiętajmy, że komornik wystawiając na sprzedaż nieruchomości obciążone długiem mógłby to zrobić nawet po tzw. bankowej wartości hipotecznej, czyli około 60% jej wartości. Jeżeli gospodarka akurat będzie w dołku, to może nikt nie będzie chciał zapłacić wyższej ceny za nieruchomości wcześniej kupione „na górce” rynkowej?
Wówczas pieniądze pozyskane ze sprzedaży nieruchomości mogą nie wystarczać na spłacenie długów ryzykowanego inwestora. Zatem kapitał własny na poziomie 10-20% przy szerokim inwestowaniu w wiele nieruchomości pod wynajem, to naprawdę za mało, jeśli chcesz utrzymać ryzyko na sterowalnym poziomie!
To trochę tak, jak z coraz szybszą jazdą samochodem. Gdy przez teren zabudowany zaczynasz przejeżdżać z prędkością grubo powyżej setki, to w końcu doprowadzisz do tragedii. Po prostu, bierzesz zbyt duże ryzyko na siebie i zostawiasz coraz mniejszy margines na jakikolwiek błąd. W końcu ktoś inny robi mały nieprzewidziany ruch i, mimo Twojej wielkiej koncentracji, jest po wszystkim.
I tu wypadałoby metaforycznie zacytować fragmenty innego bluesa Tadeusza Nalepy:
Widzisz tam kapliczka stoi
Żebyś mógł dojechać dokąd chcesz […]
Widzisz tam przy drodze twojej
Jedź ostrożnie, nie popędzaj kół […]Widzisz tu kapliczka stoi
Pewnie jeszcze szybszy chciałeś być
Widzisz tu przy drodze twojej
Już nie zdążysz, nie zobaczysz nic
Zabierają kupę złomu
To był Rolls-Royce możliwości twych.
Przedsprzedaż konserwatywnego kursu o inwestowaniu w nieruchomości
Na nieruchomościach można pasywnie zarabiać i to można dobrze zarabiać! O tym mówię na moim kursie online obejmującym ponad 7 godzin intensywnych lekcji multimedialnych. Ten kurs online stworzyłem w oparciu o moje wieloletnie doświadczenie w inwestowaniu w małe nieruchomości. Robiłem to bazując głównie na systematycznej, nieco mozolnej akumulacji kapitału własnego.
Kurs online jest już dostępny w przedsprzedaży tutaj:
Zaś pierwsza zapowiedź kursu była już opublikowana na blogu tutaj:
Warto wiedzieć, że dla subskrybentów mojego Newslettera generuję zazwyczaj super kupony rabatowe. Zatem zapisując się na niego możesz mieć ten kurs w bardzo atrakcyjnej przedsprzedażowej cenie.
Wiem, że możesz się czuć, że kupujesz kota w worku, bo to przedsprzedaż. Odpowiadając półżartem: kto nie ryzykuje, ten szampana nie pije. Zaś mówiąc poważniej, jestem głęboko przekonany, że wartość tego kursu przewyższa cenę, którą ostatecznie za niego będę pobierał. Zatem w przedsprzedaży robi się to po prostu nadzwyczajna okazja.
Start kursu online już jesienią 2021!
Podtrzymuje moje wcześniejsze zapowiedzi, że kurs wystartuje we wrześniu lub październiku. Obecnie kończę pracę nad produkcją materiału wideo. Ten etap prac mam zaawansowany w około 85%. Pozostanie dopracowanie materiałów do pobrania, dogranie sekcji promocyjno-informacyjnych, zaplanowanie marketingu kursu online i przeprowadzenie szybkiej akcji promocyjnej.
Zatem jeszcze raz serdecznie zapraszam na ten kurs online: Inwestowanie w Nieruchomości i Zarządzanie nimi od Zera do Rentiera. Spodoba Ci się! 😉
0 komentarzy