[JOB#055] Najem krótkoterminowy nieruchomości – moje pierwsze kroki

Dotychczas nie znałem z własnego doświadczenia najmu krótkoterminowego nieruchomości. Jak pisałem wcześniej od lat ubocznie zajmuję się najmem długoterminowym. Jednakże ponieważ nie przynosi on zawrotnych stóp zwrotu – o czym przeczytasz tutaj – zacząłem rozglądać się za czymś bardziej ambitnym i rozwojowym. Dlatego w 2018 roku rozpocząłem proces inwestycyjny przygotowujący pewną nieruchomość do najmu krótkoterminowego (filmik tutaj i tutaj). W konsekwencji tego w drugiej połowie 2019 roku po raz pierwszy uruchomiłem obiekt mikro-turystyki obliczony na przyjmowanie kilkunastu gości.

Są to dla mnie pierwsze kroki w branży wynajmu pokoi (mieszkań) na dni, nie miesiące, czy też lata. Dlatego nie będę kreował się tutaj na super-eksperta, ale postaram się przedstawić Wam wnioski z pierwszej ręki, powiedzmy, nowicjusza lub „start-upowca”. Mam nadzieję, że taka relacja może skłonić niektórych spośród Was do stworzenia podobnego przedsięwzięcia. W końcu zarabiając, oszczędzając i inwestując pieniądze sprawiamy, że gospodarka rozwija się. Jest popyt na materiały budowalne, prace remontowe, wyposażenie mieszkań. Osoby podróżujące mają możliwość wyboru z większej oferty rynkowej. My tworzymy dodatkowe źródła dochodów, ale i płacimy wyższe podatki. Przede wszystkim jednak uczymy się, rozwijamy i współtworzymy dobrobyt.

Lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja

Przede wszystkim zacznę od czynnika lokalizacji nieruchomości przeznaczonej pod najem krótkoterminowy. Jak wiadomo w biznesie nieruchomości w ogóle lokalizacja to czynnik kluczowy. Jednakże w przypadku najmu krótkoterminowego nabiera on decydującego znaczenie. Zwróćcie uwagę, że w najmie długoterminowym czynnik sezonowości praktycznie nie występuje. Dlatego nieco gorsze lokalizacje nieruchomości nie są całkowicie pozbawione sensu. Po prostu, decydując się na drugorzędną lokalizację będziesz musiał zejść z „ceną” najmu w dół.

W najmie krótkookresowym (turystyce) taki kompromis jest bardzo, ale to bardzo ryzykowny. Turystyka to biznes sezonowy. Bez problemu znajdziesz popyt w szczytach sezonu – lato, ferie zimowe, święta i długie weekendy. Jednakże to tylko około 25% obłożenia rocznego, czyli tylko 3 miesiące z 12 miesięcy! Nawet jeśli tzw. osobodoba w najmie krótkoterminowym przynosi kilkukrotnie więcej dochodu niż w najmie długoterminowym, to jednak popyt nie trwa przez 365 dni w roku.

Zatem kluczowym czynnikiem może być to, czy oprócz klasycznego „turysty” będziesz w stanie przyciągnąć także „turystę” biznesowego, czyli np. pracownika w delegacji, firmę, która wykonuje zlecone zadanie w niedalekiej odległości, emeryta, który lubi nieco tańsze krótkie wczasy poza sezonem. To wszystko zależy w pierwszym rzędzie od uniwersalnej lokalizacji.

Biznes nieruchomości: wykreować, ale nie przeinwestować

Drugi czynnik, na który chciałem zwrócić Ci uwagę to rozważne kreowanie, tworzenie, tego, czym ma być nieruchomość atrakcyjna dla „klienta” najmu krótkoterminowego. Lokalizacji nie zmienisz – możesz ją tylko zaakceptować lub odrzucić na etapie kupna nieruchomości. Pozostałe elementy tego, co doświadcza „klient” możesz sprytnie wykreować. Bardzo dużo zależy od Twojej pomysłowości i zmysłu estetycznego. Ale pamiętaj! Każdy „bajerek”, który robi wrażenie na „kliencie” po prostu KOSZTUJE!

Znam przypadki dużych pensjonatów wyposażonych w spa i baseny, które okazały się finansową katastrofą. Po prostu, inwestorzy tworząc te miejsca przyjęli błędne, zbyt optymistyczne założenie. Myśleli, że „klient” zaakceptuje każdą cenę, o każdej porze roku, płacąc za luksus i obsługę wykwalifikowanego personelu. Łatwo poznać takie przeinwestowane biznesy turystyczne. Znajdziesz je na portalach oferujących nieruchomości do sprzedaży. „Cena sprzedaży za metr kwadratowy poniżej wartości odtworzeniowej” – brzmi ogłoszenie – lub „Pilna sprzedaż!”, „Nowa cena!” itd.

Dlatego zatem powinniśmy pamiętać, że choć nieruchomości to z założenia bardzo bezpieczny biznes, to jednak nie jest to biznes zupełnie pozbawiony „pułapek finansowych”. Właśnie owo przeinwestowanie to najpoważniejsza z nich. Polega w skrócie na fantazyjnym zbudowaniu obiektu, którego luksus, urok, a może brak kompetencji menedżerskich, nie jest w stanie udźwignąć gigantycznych kosztów funkcjonowanie. Po prostu, klienci lub turyści jakoś nie chcą „walić drzwiami i oknami”, co było głównym założeniem projektu inwestycyjnego. Zawsze taki ostrożny wariant trzeba mieć na uwadze, a z budową basenu lub elementów „wellness i spa” lepiej się po prostu powstrzymać.

Postaw na regionalizm i wyrazisty styl!

Istnieje bardzo prosta recepta, aby uniknąć przeinwestowania, a jednak wykreować coś chwytliwego w dobrej cenie. Pomyślmy o małej kawalerce w dużym mieście przeznaczonej pod najem krótkoterminowy. Wystarczy kilka lub kilkanaście niedrogich gadżetów, aby zrobić z niej w oczach najemcy „kawalerkę w stylu New York”. W marketach budowlanych jest mnóstwo płytek ceramicznych, poduszek, obrazów, lamp, fototapet, foteli biurkowych, kompletów pościeli, zasłonek, które pokazują mosty, wieżowce i żółte taksówki Nowego Jorku. Naprawdę nie trzeba 50.000 zł, aby uzyskać taki efekt!

Z kolei, w przypadku nieruchomości zlokalizowanej na prowincji nie ukrywaj tego, że ona jest właśnie „na wiosce”. Wręcz przeciwnie! Podkreśl to! Dodaj elementy, które są kojarzone z regionalizmem i kulturą ludową. Ludzie z wielkich miast, mieszkający w nowoczesnych domach ze szkła i betonu lub wielkiej płyty (tzw. „blokowiska”) kochają taką chwilową odmianę. Zazwyczaj czują się, jakby na parę dni pojechali do rodzinnego domu. Pamiętaj, że ten regionalizm nie może być tylko z nazwy. Muszą być stylizowane elementy z drewna, drobne pamiątki rzemiosła, stare zdjęcia, pościel, obrusiki, zasłonki i firanki, kubki, których nie znajdzie „klient” w dużym mieście. To oczywiście już kosztuje trochę więcej, ale chyba nie ma wyjścia, a goście za to chętnie zapłacą!

Ustal wysoki standard czystości pomieszczeń i utrzymuj go!

Charakterystycznym elementem najmu krótkoterminowego, który nie występuje w najmie długoterminowym, jest utrzymywanie czystości po stronie administratora. Najemcy długoterminowi sami sprzątają i sami piorą pościel oraz ręczniki. Chcą mieć czysto, robią to często. Chcą mieć mniej czysto, robią to rzadziej. Czyli „jak sobie pościelisz, tak się wyśpisz”.

Najem krótkoterminowy to wyższa marża na „osobodobie”, ale i więcej obowiązków. Czasami nawet po jednej dobie trzeba mieszkanie sprzątać bardzo dokładanie. Trzeba zmienić pościel i ręczniki, wyrzucić śmieci, przygotować mini-mydełka itd.

Zatem lokalizacja, wyrazistość i standard czystości tworzą podstawową „triadę” sukcesu rynkowego w najmie krótkoterminowym. To w zasadzie wystarczy. Dodatkowym czynnikiem może być strzeżony parking, monitoring, mikro-sejf na dokumenty i portfel.

Bezcenne oceny zadowolonych gości w serwisach Google, Booking.com itd.

Starania o komfort klienta opłacają się. W dobie internetu każdy może zostawić swoją opinię po pobycie w nieruchomości najmu krótkoterminowego. Istnieje wiele serwisów, które pośredniczą w najmie krótkoterminowym. Zbierają one także opinie klientów po skorzystaniu z usługi noclegowej.  Wymieńmy tutaj najpopularniejsze serwisy globalne: booking.com, trivago, Airbnb, ale i krajowe: nocowanie.pl, noclegi.pl.

Co nam dają wysokie oceny zadowolonych z pobytu gości? Dużo łatwiej znajdziemy kolejnych „klientów” naszych usług! Ja obecnie jestem na etapie zbierania tych pierwszych opinii. Do tematu najmu krótkoterminowego na pewno wróćmy w ramach cyklu „JOB”. Tymczasem, mam nadzieję, że te kilka uwag pomoże tym, którzy rozważają utworzenie bazy noclegowej, agroturystyki lub mikro-turystyki. Kolejnym krokiem w tej branży jest oczywiście hostel lub hotel. Jednakże nie każdy porwie się na ten ambitniejszy ruch. Albowiem większy biznes turystyczny wymaga pełnoetatowego zaangażowania. Tutaj kończy się pasywny dochód lub częściowo pasywny dochód. Jeśli nie dopilnujesz dużego biznesu na kilkadziesiąt, a może kilkaset łóżek, to zbyt wiele z niego nie wyciągniesz.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *