[JOB#052] Inwestowanie w nieruchomości a stopa zwrotu

Warto łączyć z pasją obszar naszej działalności gospodarczej i inwestycji. Po prostu, warto robić to, co się lubi. Jednakże od strony ekonomiczno-finansowej, koniec końców, liczy się po prostu stopa zwrotu. To zysk osiągany na inwestycji stanowi najważniejsze kryterium jej oceny. Jeżeli inwestycja przynosi duży dochód pasywny wówczas zazwyczaj zadowala właściciela. Jeżeli przynosi niewielki dochód lub straty, to bywa powodem utrapień. Dziś kilka refleksji, które pozwolą Wam rozsądnie spojrzeć na zakup nieruchomości pod wynajem.

Stopa zwrotu na nieruchomościach nie jest zawrotna

Pisałem wcześniej (tutaj link), że nieruchomości to biznes, który według mnie wymaga co najmniej 50% kapitału własnego. Dzisiaj spróbuję rozwinąć tę myśl, aby pokazać Wam, że jest to interes dla cierpliwych, a zarazem tych, którzy zdołali już zbudować odpowiednie nawyki finansowe.  Otóż dość powszechnie twierdzi się, że rentowność nieruchomości kształtuje się w przedziale od 5% do 10% rocznie.

Można pokusić się o dokładniejsze informacje. Otóż długoterminowy najem mieszkań w miastach daje 4-6%. Krótkoterminowy najem turystyczny może przynieść 5-10% zwrotu. Lokale komercyjne również nawet do 10% stopy rentowności. Jednakże duże lokale użytkowe mogą przynosić również straty, o czym piszę parę akapitów niżej.

Zacznijmy od tego, co to znaczy w praktyce, że nieruchomość daje, załóżmy, 5% zysku netto w ciągu roku? Oznacza to, że najpierw musisz zarobić np. 200.000 zł i nie roztrwonić ich na własny luksus. (Wiemy doskonale, że nie będzie to łatwe). Następnie musisz znaleźć nieruchomość, na którą – tak przewidujesz – będzie popyt ze strony najemców. Dalej musisz ją kupić na własne rachunek i ryzyko, ale nie wykorzystywać na własne potrzeby. Wynająć odpowiedzialnemu użytkownikowi, który będzie płacił i nie sprawiał problemów. Jak łatwo policzyć 5% z 200.000 zł, to zaledwie 10.000 zł na rok! Czy to dużo?

Liczmy dalej. Jeżeli podzielisz 100% przez 5%, to otrzymasz liczbę 20. Co oznacza ta „20-tka” w praktyce? Inwestycja w nieruchomość zwróci Ci się po… 20 latach! Czy dobrze to rozumiesz? Po 20 latach dopiero wychodzisz na przysłowiowe „zero”. Dopiero w kolejnych latach – 21, 22, 23, 24 itd. – „kasowo” jesteś do przodu. Oczywiście nie uwzględniliśmy tutaj tzw. zysku kapitałowego, który powstaje ubocznie „na papierze” w związku z przyrostem wartości nieruchomości. Jednakże co do zasady najem zakłada, że nie wyzbywasz się nieruchomości, więc nie ma on dla Ciebie zasadniczo wymiernego znaczenia, jeśli jej nie sprzedajesz.

Policzmy dalej, że Twój najemca płaci Ci codziennie tylko 27 zł (10.000 zł / 365 dni)! Za tę drobną kwotę Twój najemca włada Twoimi aktywami o wartości 200.000 zł niczym właściciel! To trochę tak, gdyby każdego dnia zabierał Cię do McDonalda na trochę lepszy McZestaw po to, aby użytkować Twoją nieruchomość. Możesz to także porównać do trzech cafe latte na mieście każdego dnia. Przyznasz, że to w sumie niewiele za wysiłek zarobienia, zaoszczędzenia i oddania w najem majątku o wartości 200.000 zł?

Czy można odnaleźć pasję w zarządzaniu nieruchomościami?

Jeżeli zysk na nieruchomościach jest w sumie niewielki, to może co innego sprawia, że człowiek jest z niego zadowolony? Na pewno sam kapitał zgromadzony w nieruchomościach daje swoiste poczucie bezpieczeństwa finansowego. Czy tylko tyle? Otóż nie! Człowiek jest tak niesamowitą istotą, że może znaleźć „frajdę” prawie w każdym obszarze swojej aktywności.

Przede wszystkim chcę Wam powiedzieć w oparciu o własne doświadczenia, że nieruchomości to nie jest sam „miód”, a więc pasywny dochód, który cały czas zasila nasze finanse osobiste. Wszystko w gospodarce, co przynosi korzyści, wymaga zainteresowania administratora lub właściciela. Według mnie nie ma „kijów-samograjów”, które samoczynnie dają dochody, podczas gdy Ty wyłącznie siedzisz w miękkim fotelu. Wszystko, oprócz mało opłacalnych lokat, obligacji, bonów skarbowych, wymaga mniej lub bardziej intensywnej kontroli zarządczej.

Mnie samemu na przestrzeni lat zdarzało się dwa razy uczestniczyć w gaszeniu ognia w budynku, sprzątaniu toalet, organizowaniu dziesiątek większych i małych remontów, „naciąganiu się” z niesolidnymi najemcami (bardzo rzadko, ale jednak), chodzeniu po dachach i zabezpieczaniu specjalnymi siatkami kominów (do których kawki uporczywie znosiły różne badyle), czyszczeniu wadliwie wykonanych rynien z cuchnącego szlamu, deratyzacji piwnic i strychu itd.

Więc jeśli marzysz o rentownych nieruchomościach, które przynoszą tylko czysty pasywny dochód, to właśnie marzysz. Nie ma takich rzeczy! Oczywiście możesz wszystkie drobne, uciążliwe obowiązki administratora i księgowego podzlecić innym osobom i firmom. Liczne biura nieruchomości świadczą takie usługi. Wiele condohoteli oferuje odpłatne usługi administracyjne. Wówczas jednak rentowność nieruchomości może okazać się zupełnie niezadawalająca. (Kiedyś może napiszę, jak „napaliłem się” na ofertę zakupu 1 pokoiku w condohotelu w Polańczyku, po to aby całkowicie ochłonąć po analizie jego założeń biznesowych, a szczególnie zasad naliczania wygórowanych opłat za zarządzanie).

Bądźcie ostrożni! Nie każda nieruchomość to recepta na zysk!

Mam wrażenie, że jesteśmy teraz w okresie „boomu” na nieruchomościach. Na internecie jest setki stron, które oferują ich zakup. Sprzedaż nieruchomości pod wynajem „pcha” się chwytliwymi hasłami: „zostań rentierem”, „kupuj nieruchomości bez wkładu własnego” itd. itp. Ja jednak mówię: bądźcie bardzo ostrożni! Do tego masa krzykliwych reklam szkoleń, jak osiągnąć wolność finansową w mgnieniu oka.

Ja mam nie tylko własne długoletnie doświadczenie w najmie. Dodatkowo funkcjonowałem w kilku dużych instytucjach na stanowiskach, gdzie podejmowano decyzje kapitałowe także w dziedzinie nieruchomości. Na bazie tych doświadczeń wiem, że są nieruchomości, z którymi właściciel ma więcej problemów, niż pożytków. Są nieruchomości, szczególnie te duże, które w ofercie sprzedaży prezentują się niczym „kura znosząca złote jaja”. Po zakupie okazuje się, że kupiło się problemy, których rozwiązanie będzie kosztować miliony złotych! Są nieruchomości, które od lat są nierentowne, a więc wyciągają od właściciela więcej pieniędzy, niż przynoszą.

Dlatego kupuj tylko małe nieruchomości w najlepszych lokalizacjach. Jeżeli zaś chodzi o większe nieruchomości, to kupuj tylko te, na które masz naprawdę dobry pomysł. Bez biznesowego pomysłu na dużą nieruchomość zazwyczaj kupujesz ogromne przyszłe straty finansowe. Jeżeli do tego dodasz odsetki kredytu bankowego, bo zakup nieruchomości chciałeś wspomóc lewarem finansowym, to może się okazać, że kupujesz przysłowiowy „gwóźdź do trumny” własnej stabilności finansowej. (O wspomaganiu się kredytem w zakupie nieruchomości przeczytasz więcej tutaj – link).

Czy młody człowiek powinien zatem inwestować w nieruchomości?

Mając 20-25 lat, po lekturze powyższego wpisu, możesz pomyśleć, że zniechęcam Cię do zainteresowania nieruchomościami. Nie jest to moją intencją! Chciałbym jednak, abyś patrzył na nie z zimną, a nie gorącą głową. Traktuj nieruchomości pod wynajem jako coś pobocznego, dodatkowego. Jako coś, co przydałoby się mieć za, powiedzmy, 10-15 lat. Zaczynaj od bardzo małych nieruchomości. Może kawalerka w pobliżu uczelni? Może garaż pod wynajem przy miejskim blokowisku? Potem sprawdź w praktyce, czy „chodzenie” koło tego, jest zgodne z Twoją naturą i oczekiwaniami finansowymi. Czy będziesz miał tyle cierpliwości finansowej i wytrwałości?

Może nieruchomości to tylko krótki epizod w Twoim życiu? Pomogą Ci uzbierać trochę większy kapitał, który potem zainwestujesz w rozwój własnej firmy? Może pomogą Ci kupić większy dom bez kredytu dla Twojej rodziny, gdy ją założysz? Tak, czy inaczej! Myślenie o rozsądnym inwestowaniu w nieruchomości w młodym wieku ma wiele zalet! Jakich? One wymuszają uporządkowanie finansów osobistych oraz dyscyplinuje nas w kierunku zdrowych nawyków finansowych. (O nawykach finansowych dowiesz się więcej z mojego kursu finansowego on-line: https://www.udemy.com/finanse-osobiste-krok-po-kroku-od-zera-do-milionera/)

 

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *